【房地】土地分類的第一塊敲門磚

2019/1/17

經常聽到這樣的問題

 “集體地和劃撥地的區別?

征地、上平臺、補繳出讓金……”

 來來來

磨刀不誤砍柴工

今天先為大家奉上最基礎的分類:



土地所有權


按土地所有權分,目前我國有且僅有兩類


全民所有/國家所有(下稱:國有土地)


農村集體所有土地(下稱:集體土地)



“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制?!薄鍛戀毓芾矸ā?/span>



注:關于國有土地范圍中提到的“農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的,原屬于其成員集體所有的土地”以2004年作為分界線,前后有兩種截然相反的理解,詳見《關于村改居的那些事兒》




土地使用權獲得方式


“國有土地和農民集體所有的土地,可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人,有?;?、管理和合理利用土地的義務?!薄鍛戀毓芾矸ā?/span>



01 國有土地


 在“國有土地”范疇,土地使用權獲得方式(一級)主要有:出讓和劃撥兩種。




使用權出讓最高年限:

02 集體土地


按照“三塊地”改革(即農村土地制度三項改革,含農村土地征收、集體經營建設用地入市、宅基地制度改革)分農村土地、集體經營建設用地、宅基地探討集體土地使用權獲取方式。


農村土地


農村集體成員有權依法承包農村土地(是指農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用于農業的土地),農村土地承包經營權流轉的方式主要有轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式。

2016年10月30日印發并實施《關于完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》深化農村土地制度改革,實行所有權、承包權、經營權“三權分置”,厘清了承包農戶、新型經營主體雙方在承包地上權利。



集體建設用地


《土地管理法》明確集體土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設,限制了集體建設土地的流轉。

2018年12月23日全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地產管理法修正案草案,刪去了現行土地管理法關于從事非農業建設使用土地的,必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定;現行城市房地產管理法關于城市規劃區內的集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規定,新增加一句“法律另有規定的除外”,以銜接土地管理法修改,掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙。

草案一經通過,則明確了土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途,并經依法登記的集體建設用地,允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。



宅基地


宅基地是指農村村民合法使用或依法批準,用于建造住宅(包括附屬用房和庭院等,下同)的集體所有土地。

農村村民宅基地的所有權屬于集體,個人只有使用權,未經批準任何人不得擅自轉讓、出租。需經村合法程序批準,同時要求受讓方必須是該村民集體成員。

在農村承包地“三權分置”探索實踐基礎上,2018年中央一號文件作出探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”的改革部署,并開展試點。


12月23日,全國人大常委會審議關于再次延長授權國務院在北京市大興區等33個試點縣(市、區)行政區域暫時調整實施有關法律規定期限的決定草案,擬將農村土地制度三項改革試點法律調整實施的期限再延長一年,至2019年12月31日。


土地用途


我們可參照《土地管理法》、《土地利用現狀分類》GT21010-2017、《城市用地分類與規劃建設用地標準》GB50137-2011等標準來對照理解土地用途分類:

按土地規劃用途可分:農用地、建設用地、未利用地。(《土地管理法》)


結合《土地管理法》及《土地利用現狀分類》(GT21010-2017):




注:土地權證上的“用途”是按照《土地利用現狀分類》所劃分的。


根據住房城鄉建設部所編《城市用地分類與規劃建設用地標準》GB50137-2011,城鄉用地分建設用地和非建設用地兩類,其中建設用地包括:


H11城市建設用地包括:

【知識卡片




土地權證是土地的“身份證”提醒大家拿到土地權證務必關注:


  • 土地所有權(性質),是國有還是集體?

  • 使用權獲得方式,是出讓還是劃撥?

  • 權屬人、土地用途、土地使用年限、土地面積、附記等


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