【房地】關于村改居的那些事兒

2019/1/10

伴隨著我國經濟社會的發展以及在黨中央、國務院就深入推進新型城鎮化建設作出了一系列重大決策部署下,我國城鎮化水平快速提高,國家統計局數據顯示,2017年末,我國城鎮化率為58.52%。

 

城鎮化發展對于我國在擴大內需,提高生產效率,促進要素資源優化配置,增強經濟輻射帶動功能、提高群眾享有的公共服務水平等方面發揮著重大作用,在城鎮化發展的過程中,各地出現了“村改居”的熱潮,“村改居”也成為政府推進城鎮化建設的重要工作之一。


在此過程中,也發生了部分地方政府通過“村改居”后直接將集體土地轉為國有土地的行為……


什么是“村改居”

所謂“村改居”,簡單理解就是農村戶口改為居民戶口的行為,也就是所謂的‘農轉非’,村委會改為居委會或社區委員會。


“村改居”的法律依據


關于“村改居”的法律依據,我國《中華人民共和國村民委員會組織法》(1998年11月4日施行,2010年10月28日修訂)、《中華人民共和國城市居民委員會組織法》(1990年1月1日起施行)對“村改居”的條件作了原則性的規定。

 

由于“村改居”涉及到基層組織建設(撤銷行政村建制,建立社區居委會)、集體土地處置(行政村建制撤銷后,農村集體土地原則上依法征用,轉為國有)、集體資產處理(行政村建制撤銷后,村集體資產仍屬原村集體經濟組織所有,組織清產核資,界定村集體資產享受對象等)、集體房產和村民住宅處理、村民農轉非、市政設施建設和管理、社保及群團組織關系理順等問題,是一項龐大復雜的系統工程。各地在推進“村改居”的過程中,對村改居的實施條件、資產處置、社保保障等方面均出臺具體的指導意見。(如:廣東省東莞市人民政府印發東莞市關于“村改居”工作若干問題的指導意見的通知(東府〔2004〕149號,二〇〇四年五月十四日)


“村改居”后,土地是否理所當然從集體轉為國有?

答案是否。集體土地轉為國有土地的唯一途徑是征收。


附相關政策

  • 我國《憲法》和《土地管理法》均規定:國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。依此規定,征地是集體土地向國有轉化的唯一途徑。即通過依法征地完成“村”范圍內集體土地的國有化,而不是通過“村改居”自然轉為國有土地,更沒有規定通過改變農民身份和農村集體經濟組織的性質而改變土地所有權的性質。


  • 《土地管理法》第45條明確規定“征收下列土地的,由國務院批準:(一)基本農田;(二)基本農田以外的耕地超過三十五公頃的;(三)其他土地超過七十公頃的。征收前款規定以外的土地的,由省、自治區、直轄市人民政府批準,并報國務院備案?!?/span>只有省級政府和國務院才有權批準征收集體土地。縣級政府批準撤村建居行為,不足以導致集體土地自動轉變為國有土地。


  • 《中華人民共和國土地管理法實施條例》(2014年07月29日第二次修訂),第二條 下列土地屬于全民所有即國家所有:(一)城市市區的土地;(二)農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地;(三)國家依法征收的土地;(四)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;(五)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的,原屬于其成員集體所有的土地;(六)因國家組織移民、自然災害等原因,農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。


    依據《土地實施管理條例》第二條第五項目“農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的,原屬于其成員集體所有的土地”,很多地方通過撤村建居、撤村改居,實現了將集體土地轉變為國有土地的目的。


    (然而撤村建居、撤村改居只要縣級政府就能進行批準,因此實際上是縣級政府就將大批的農民集體所有的土地變成了國有土地。與土地管理法中征收需要由國務院或者省、自治區、直轄市人民政府批準相違背


  • 2004年10月,國務院發布《關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發【2004】28號)第10條明確規定,禁止擅自通過"村改居"等方式將農民集體所有土地轉為國家所有;


  • 2005年4月,國務院法制辦公室、國土資源部特別就《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條第(五)項作出解釋(國法函【2005】36號)“一、該項規定,是指農村集體經濟組織土地被依法征收后,其成員隨土地征收已經全部轉為城鎮居民,該農村集體經濟組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國家所有。二、本解釋自公布之日實施?!?/span>


  • 2007年12月國務院辦公廳發布的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》重申嚴禁以各種名義,擅自擴大農村集體建設用地規模,以及通過“村改居”等方式,非法將農民集體所有土地轉為國有土地。


  • 2011年,國務院辦公室發布的《關于積極穩妥推進戶籍管理制度改革的通知》進一步明確,禁止借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序將農民集體所有土地轉為國有土地。



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