【財稅】轉讓不動產增值稅(非房企)

2019/1/5

開篇

    在不動產轉讓環節同時涉及土地增值稅和增值稅。

    土地增值稅以“增值額”為計稅依據,適用四級超率累進稅率,屬于財產稅;增值稅以“成交價”為計稅依據,適用固定稅率,屬于流轉稅。

    現行的轉讓不動產增值稅是在營改增的大背景下從營業稅演變而來。在營業稅時代,轉讓土地使用權、銷售不動產按5%稅率繳納營業稅。

下面詳細介紹非房地產企業的計算方法




01

個人轉讓住房

劃重點:按三個維度劃分,分持有年限、分地區、分住房類型


稅額計算方法,奉上簡表



02

一般納稅人轉讓不動產

劃重點:按兩個維度劃分,分獲取時間,分獲取方式


獲取時間

銷售2016年4月30日前獲取的不動產可以自行選擇按簡易計稅或一般計稅方法。(兩選一)

銷售2016年5月1日后獲取的不動產只適用一般計稅方法。(唯一)


獲取方式:

外購獲得的:可扣減購置原價

自建獲得的:不能扣除自建成本


稅額計算方法,奉上簡表


0

小規模納稅人轉讓不動產


劃重點:小規模納稅人適用簡易計稅方法;但獲取方式影響了是否可扣除不動產購置原價。


稅額計算方法,奉上簡表



04

Q&A


Q:簡易計稅和一般計稅有啥區別?

A:(1)適用范圍不同。具體適用條件見上方各附表。

   (2)稅率不同。簡易計稅征收率為5%,一般計稅稅率為10%。

    根據財稅〔2016〕36號《營業稅改征增值稅試點實施辦法》“(二)提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務,銷售不動產,轉讓土地使用權,稅率為11%?!?/span>

根據財稅〔2018〕32號《財政部 稅務總局 關于調整增值稅稅率的通知》:一、納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物,原適用17%和11%稅率的,稅率分別調整為16%、10%?!?/span>

   (3)是否可抵扣進項稅。簡易計稅方法計算出的金額為應納稅額,不能抵扣增值稅進項稅額。一般計稅方法計算出的金額為應納銷項稅額,可根據規定抵扣進項稅額。



Q:我轉讓了持有不足2年的住房,受讓方為個人,是否需開具增值稅專用發票?
A:國務院令第691號,應稅銷售行為的購買方為消費者個人的,不得開具增值稅專用發票。




了解更多

1、國家稅務總局公告2016年第14號《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》

2、中華人民共和國國務院令第691號《國務院關于廢止《中華人民共和國營業稅暫行條例》和修改《中華人民共和國增值稅暫行條例》的決定》

3、財稅〔2018〕32號《關于調整增值稅稅率的通知》



非房地產企業轉讓不動產的增值稅計算方法將會另起專題呈現,敬請留意


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